CPC 28: como contabilizar propriedade para investimento

O CPC 28 define o que é propriedade para investimento e a escolha entre custo e valor justo. Veja classificação, mensuração e o que o auditor examina.

Um imóvel no balanço parece simples até a pergunta ser: por que a empresa o possui. A resposta muda tudo. Um galpão onde a companhia opera é imobilizado. Um terreno comprado para revender no curso normal do negócio é estoque. E um prédio mantido para alugar ou para valorizar ao longo do tempo é propriedade para investimento, uma categoria própria, com regras próprias. O CPC 28, convergente com a norma internacional IAS 40, é o pronunciamento que define essa categoria e, principalmente, a escolha contábil que ela abre: medir esses ativos pelo custo ou pelo valor justo. Para fundos imobiliários, holdings patrimoniais, incorporadoras e qualquer empresa com imóveis de renda, é uma das decisões contábeis de maior efeito sobre o balanço e o resultado. Para a revisão dessas escolhas nas demonstrações, veja nosso serviço de auditoria independente.

Resumo

• O CPC 28, convergente com a norma internacional IAS 40, trata do imóvel mantido para alugar ou para valorizar, a propriedade para investimento, categoria distinta de imobilizado e de estoque.

• A classificação depende da finalidade da posse: gerar fluxo de caixa de forma amplamente independente dos demais ativos da entidade.

• Após o reconhecimento inicial pelo custo, a entidade escolhe, para toda a classe, entre o método do custo e o método do valor justo.

• No método do valor justo não há depreciação e a variação vai para o resultado; mesmo quem adota o custo precisa divulgar o valor justo em nota explicativa.

O que se enquadra como propriedade para investimento

Propriedade para investimento é o imóvel, terreno ou edifício, ou parte de um edifício, ou ambos, mantido pelo proprietário ou pelo arrendatário em arrendamento para auferir aluguel, para valorização do capital, ou para ambos os fins. O traço que define a categoria é a finalidade: gerar fluxo de caixa de forma amplamente independente dos demais ativos da entidade. É isso que a distingue do imóvel de uso próprio.

A fronteira com outras categorias é o ponto que mais gera erro. Um imóvel ocupado pela própria entidade, para produção, administração ou prestação de serviços, é imobilizado e segue o CPC 27. Um imóvel destinado à venda no curso ordinário do negócio, como as unidades de uma incorporadora, é estoque e segue o CPC 16. Um imóvel em construção ou desenvolvimento por conta de terceiros segue o pronunciamento de contratos. Quando um mesmo imóvel tem partes com finalidades distintas, parte alugada a terceiros e parte de uso próprio, a norma pede que se contabilize separadamente se as partes puderem ser vendidas ou arrendadas separadamente. Se não puderem, o imóvel só é propriedade para investimento quando a parcela de uso próprio for insignificante.

O reconhecimento inicial e o custo

No reconhecimento inicial, a propriedade para investimento é mensurada pelo custo, que inclui o preço de compra e os gastos diretamente atribuíveis, como honorários de serviços legais, tributos de transferência e demais custos de transação. Gastos com manutenção do dia a dia não entram no valor do ativo, vão para o resultado. Custos de abertura, perdas operacionais iniciais antes de o imóvel atingir a ocupação planejada e desperdícios também não são capitalizados. Quando a aquisição se dá por arrendamento, o reconhecimento segue a interação com o pronunciamento de arrendamentos.

Esse ponto de partida é comum às duas políticas de mensuração subsequente. A diferença aparece depois, e é a escolha que define o perfil contábil da entidade.

A escolha que define o balanço: custo ou valor justo

Após o reconhecimento inicial, a entidade escolhe uma política contábil e a aplica a todas as suas propriedades para investimento: o método do custo ou o método do valor justo. A escolha não é ativo a ativo, é para a classe inteira, e mudança de política só se justifica se resultar em demonstrações mais apropriadas, o que raramente se admite ao abandonar o valor justo.

No método do custo, o imóvel permanece registrado pelo custo menos depreciação acumulada e menos eventuais perdas por redução ao valor recuperável, como qualquer imobilizado. O valor justo não deixa de importar: mesmo quem adota o custo precisa divulgar o valor justo das propriedades para investimento em nota explicativa. A transparência do valor de mercado é exigida das duas políticas; o que muda é se ele entra no balanço ou só na nota.

No método do valor justo, a propriedade é mensurada pelo valor justo a cada data de balanço, e a variação, ganho ou perda, é reconhecida diretamente no resultado do período. Não há depreciação. Essa é a característica mais marcante da norma e a que mais afeta a leitura das demonstrações: o resultado passa a incorporar a valorização ou a desvalorização dos imóveis, que pode ser volátil e que não corresponde a caixa realizado. Em fundos imobiliários e holdings de renda, é comum que uma parcela expressiva do resultado de um período venha dessa remensuração, e não do aluguel efetivamente recebido.

A mensuração do valor justo segue a hierarquia e os princípios do pronunciamento de valor justo, refletindo as condições de mercado na data do balanço, sem deduzir custos de transação de venda. Para imóveis, a ausência de um mercado ativo e observável costuma empurrar a mensuração para níveis que dependem de premissas, o que eleva a importância da avaliação técnica e do julgamento.

Transferências e baixa

A norma disciplina as transferências de e para a categoria. Elas só ocorrem quando há mudança de uso evidenciada por fatos, não pela mera intenção da administração. O início do uso próprio transfere o imóvel para imobilizado; o início de um arrendamento operacional a terceiros pode transferir imobilizado para propriedade para investimento; o início do desenvolvimento para venda transfere para estoque. Quando a entidade adota o valor justo, as regras definem o valor a considerar no momento da transferência e o tratamento das diferenças apuradas. A baixa ocorre na alienação ou quando a propriedade é retirada de uso permanentemente e nenhum benefício econômico futuro é esperado, com o ganho ou a perda reconhecido no resultado.

O que o auditor examina

Para o auditor, a propriedade para investimento concentra risco em três frentes. A primeira é a classificação: confirmar que cada imóvel está na categoria certa, porque uma reclassificação indevida muda depreciação, remensuração e resultado. A segunda é a mensuração do valor justo, quando adotado, onde o auditor avalia a competência e a objetividade de quem avaliou os imóveis, as premissas usadas, a consistência com as condições de mercado da data e a adequação do nível de hierarquia. A terceira é a divulgação: a política adotada, os critérios e premissas das avaliações, os valores reconhecidos no resultado e, no método do custo, o valor justo divulgado em nota. Em entidades que usam o valor justo, a materialidade da remensuração no resultado faz desse exame um dos pontos centrais do trabalho.

Caso anonimizado

Uma holding patrimonial com um portfólio de imóveis de renda adotava o método do valor justo. Em um exercício de mercado aquecido, cerca de metade do resultado do período veio da remensuração dos imóveis, e não dos aluguéis. A auditoria concentrou esforço nas premissas da avaliação, em especial nas taxas de capitalização aplicadas e na comparabilidade das referências de mercado, e na divulgação que separava o resultado de remensuração do resultado recorrente de locação. O ajuste pedido não foi no valor dos imóveis, mas na clareza da divulgação, para que o leitor distinguisse o ganho de valor justo, não realizado em caixa, do fluxo efetivo de aluguéis. Foi a transparência da composição do resultado, mais do que o número em si, que definiu a qualidade da informação.

Como a MERC pode ajudar

O CPC 28 coloca sobre a mesa decisões de política contábil e de mensuração que mudam o perfil de risco e o resultado de fundos imobiliários, holdings e empresas com imóveis de renda. A MERC Audit & Advisory audita essas estruturas com atenção à classificação correta, à robustez das premissas de valor justo e à qualidade das divulgações, e a MERC Capital apoia a avaliação independente de imóveis dentro de operações de estruturação e reorganização patrimonial. Para quem precisa que a remensuração passe pelo escrutínio de um reporte técnico consistente, esse é o terreno de atuação da firma. Fale com a equipe pelo contato da MERC para conversar sobre o seu caso.

Perguntas frequentes

Toda empresa com imóvel alugado usa o CPC 28?

Quando o imóvel é mantido para auferir aluguel ou valorização de capital, e não para uso próprio ou venda no curso normal do negócio, ele é propriedade para investimento e segue o CPC 28. A finalidade da posse define a classificação.

É obrigatório usar o valor justo?

Não. A entidade escolhe entre o método do custo e o método do valor justo e aplica a escolha a toda a classe. Quem adota o custo ainda precisa divulgar o valor justo em nota explicativa.

No método do valor justo há depreciação?

Não. O imóvel é remensurado ao valor justo a cada balanço e a variação vai para o resultado do período, sem registro de depreciação.

A variação de valor justo é lucro distribuível?

É um ganho reconhecido no resultado, mas não corresponde a caixa realizado. A decisão sobre distribuição depende das regras societárias e estatutárias; a boa divulgação separa o resultado de remensuração do resultado recorrente de locação.

Quando um imóvel pode ser transferido para outra categoria?

Só quando há mudança efetiva de uso evidenciada por fatos, como o início do uso próprio, o início de um arrendamento a terceiros ou o início do desenvolvimento para venda. A mudança não decorre apenas da intenção da administração.