Fundos de investimento e previdência
Auditoria de FII
Em FII, a avaliação patrimonial é o item mais material, e o laudo é do administrador, não do auditor.
O exame alcança fundos de investimento imobiliário, sob a Lei 8.668/1993 e o Anexo Normativo III da Resolução CVM 175, que substituiu o regime da Instrução CVM 472. A auditoria é anual e exige firma registrada na CVM. O universo listado na B3 passa de 480 fundos e reúne mais de 2,5 milhões de cotistas, público que estreita a materialidade tolerada no trabalho.
O ativo é propriedade para investimento, não papel. O laudo de avaliação anual segue a NBR 14.653 e é responsabilidade do administrador, com avaliador independente; o auditor revisa criticamente. O teste alcança a qualificação do avaliador, cap rate, vacância e custo de reposição, confrontados com transações recentes. Locação com carência, escalonamento ou revisão atípica exige linearização pelo CPC 06 (R2).
A distribuição prende a isenção do cotista pessoa física: no mínimo 95% do lucro caixa semestral, ao menos 100 cotistas, nenhuma pessoa física com 10% ou mais das cotas e cotas negociadas em bolsa ou balcão organizado. O auditor recalcula o lucro caixa, que não considera depreciação e só reconhece receita após o recebimento efetivo, e confere a distribuição realizada no período.
O que examinamos
- Revisão crítica do laudo e das premissas de cap rate
- Verificação da qualificação do avaliador independente contratado
- Recálculo do lucro caixa semestral e da distribuição mínima
- Linearização das receitas de locação com carência e escalonamento
- Teste de vacância, inadimplência de inquilino e provisões
- Conferência dos limites de concentração e vedações do regulamento
- Norma aplicável
- Lei 8.668/1993, Res. CVM 175 Anexo Normativo III, Lei 11.033/2004, NBR 14.653 e CPC 06 (R2).
- Entregável
- Relatório do auditor independente sobre as demonstrações do fundo, com conclusões sobre avaliação patrimonial e distribuição de rendimentos.
