Tributação por setor

Incorporação imobiliária e RET

Estruturação e revisão fiscal de incorporações, do patrimônio de afetação ao regime especial de tributação, empreendimento por empreendimento.

Cada incorporação é uma operação com vida própria. O regime especial de tributação permite que a incorporação submetida ao patrimônio de afetação recolha tributos federais de forma unificada, separada da atividade da incorporadora. O serviço cobre a decisão de aderir, a formalização da adesão e a apuração dentro do regime, além da revisão de obras já em curso. O problema mais comum não está na alíquota, está na formalidade. Afetação sem averbação no registro de imóveis, obra sem inscrição própria, receita de unidade lançada fora do patrimônio afetado e rateio de custo entre empreendimentos sem critério documentado. Cada uma dessas falhas devolve a operação ao regime comum, com cobrança da diferença.

A adesão exige termo de opção e patrimônio de afetação constituído e averbado na matrícula do empreendimento. A partir daí, receitas e custos daquela obra ficam segregados, e a incorporadora precisa manter escrituração capaz de demonstrar essa separação a qualquer momento. Permutas, distratos, unidades em estoque e vendas com financiamento próprio afetam o reconhecimento da receita e o momento do recolhimento. A apuração pelo custo orçado tem regra específica e exige revisão periódica do orçamento, com ajuste quando a diferença ultrapassa a tolerância admitida. As alíquotas do regime e as condições dos programas habitacionais com tributação reduzida devem ser conferidas na legislação vigente, porque variam conforme o tipo de empreendimento.

Revisamos obra por obra: matrícula, termo de afetação, inscrição própria, contratos de venda, orçamento e apuração mensal. Conferimos se a receita reconhecida corresponde às unidades daquele patrimônio e se o custo alocado tem critério demonstrável. Em empreendimentos com parceria ou permuta, analisamos o contrato antes da contabilidade, porque é ele que define a natureza da receita. O cliente recebe o diagnóstico por empreendimento, com os pontos que comprometem o regime e a ordem de correção. Quando a incorporadora quer manter no regime uma obra que não cumpre os requisitos, não validamos a posição. A diferença cobrada depois alcança todo o período, e não apenas o mês da falha.

O que examinamos

• Averbação da afetação e inscrição própria do empreendimento
• Segregação de receitas e custos do patrimônio afetado
• Contratos de permuta, parceria e distrato
• Revisão periódica do custo orçado da obra
• Reconhecimento de receita em vendas financiadas pela incorporadora
• Consistência entre apuração mensal e obrigações acessórias

Norma aplicável

O patrimônio de afetação e o regime especial de tributação das incorporações imobiliárias estão na Lei 10.931/2004, regulamentada por instrução normativa da Receita Federal. As alíquotas aplicáveis a cada modalidade devem ser confirmadas na legislação vigente.

Entregável

Diagnóstico por empreendimento, com verificação dos requisitos do regime e plano de correção antes da fiscalização.